اتفق عقاريون على أن شح السيولة، وتراجع حجم القروض التمويلية، عززا فكرة «التأجير التملكي»، لجذب شريحة جديدة من صغار المستثمرين، مشيرين إلى أن الفكرة حل مبتكر يسهم في ملء فراغ انخفاض حجم القروض التمويلية في المرحلة الراهنة، وتبرز مساعي المطورين الرامية إلى تقديم تسهيلات مالية للمتعاملين.

وأوضحوا أن قيمة الإيجار السنوي المدفوع يحوّل إلى دفعة أولى نحو التملك، أو مواصلة الاستئجار، على أن يتم تحديد سعر البيع عند توقيع العقد أو عند إجراء التحويل، لافتين إلى أن هذا العرض يوفر إمكانية تجربة الوحدات قبل الشراء، من دون أي ضغوط أو رسوم إضافية، كما يوفر فرصة للتملك، من دون الحاجة إلى سداد الدفعة الأولى.

إلى ذلك، أظهرت بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، تراجعاً ملموساً لعدد إجراءات الرهن العقاري، خلال العام الجاري، مقارنة بعام ،2011 ما حفز الشركات العقارية إلى تقديم عروض الإيجار المنتهي بالتملك، لرفع المبيعات العقارية.

وبينت أن إجمالي حركة الرهن ـ منذ بداية العام الجاري وحتى نهاية أغسطس الماضي ـ سجلت تراجعاً بنحو 12٪، إذ بلغت 3974 إجراء، مقابل 4556 إجراء للفترة نفسها من عام .2011

وشهدت قيمة الرهونات تراجعاً ـ خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري ـ بنحو 27٪، إذ بلغت نحو 32.27 مليار درهم، مقابل 44.49 مليار درهم للفترة نفسها من العام الماضي.

تأجير للتملّك

وتفصيلاً، قال المدير العام لشركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «فكرة التأجير المنتهي بالتملك، فرضت نفسها في ظل ضعف حركة السيولة، وسياسة التشدد الائتماني التي مارسها معظم البنوك في الدولة، ما دفع المطورين إلى طرح فكرة التأجير المنتهي بالتملك، للاستفادة من حجم الطلب، الذي ظهر أخيراً في ظل تراجع الأسعار إلى مستويات مغرية».

وأوضح أن «الشركة قدمت ضمن مشروعين عقاريين، هما (سكاي كورتس)، و(رتاج)، عرضاً لاستقطاب مستأجرين باحثين عن سعر معقول، ضمن مواصفات وجودة عالية، فضلاً عن خيار الدفع الميسر، وتأجير ينتهي بالتملك لمدة ثلاث سنوات، مع استبعاد أي رسوم مخفية أو دفعة أولى».

وأضاف الوادية أن «من حق كل مستأجر في المشروع، خلال السنوات الثلاث الأولى، أن يحوّل الإيجار إلى تملك، مع تثبيت سعر الوحدة عند السعر المتفق عليه في بداية عقد التأجير، على أن يتم احتساب قيمة الإيجار دفعة أولى للوحدة».

وألمح إلى أن «هذا العرض يمكّن المستأجرين من تجربة أسلوب الحياة في الوحدة والمشروع، من دون أي ضغوط، أو رسوم إضافية قبل ممارسة خيار الشراء».

«صن تاور»

بدوره، قال مدير قسم المبيعات والتسويق في شركة «صروح»، باول ميدلتون، إن «الشركة أطلقت في أبوظبي مبادرة جديدة تتيح لقاطني برج (صن تاور) في مشروع (شمس أبوظبي) بجزيرة الريم، فرصة تحويل 90٪ من قيمة إيجاراتهم المدفوعة إلى دفعة أولى نحو تملك وحداتهم».

وأشار إلى أن «(صروح) تمنح المستأجرين عقود إيجار مدتها ثلاث سنوات، بسعر تنافسي وثابت، مع حرية الاختيار في نهاية كل عام بين الشراء عبر تحويل 90٪ من قيمة الإيجار السنوي المدفوع إلى دفعة أولى نحو التملك، أو مواصلة الاستئجار، على أن يتم تحديد سعر البيع عند توقيع العقد، لضمان أكبر قدر من الشفافية».

ولفت إلى أن «العرض يتيح للمستأجرين تملك وحداتهم السكنية، دون الخوض في التزامات مالية كبيرة، لاسيما في ظل تداعيات الأزمة المالية العالمية، كما يوفر العرض للمشترين فرصة لتملك العقار دون الحاجة إلى سداد الدفعة الأولى».

بيع مبطّن

من جانبه، قال المدير العام لشركة «ممتلكات» العقارية، حسين حموري، إن «نقص السيولة الذي شهده القطاع العقاري، خلال الفترة الماضية، دفع العديد من شركات التطوير العقاري إلى طرح فكرة التأجير المنتهي بالتملك، خصوصاً في ظل تراجع حجم الإقراض التمويلي، وتشدد السياسات الائتمانية».

وأضاف أن «القوانين والتشريعات التي أصدرها البنك المركزي، أخيرا، ضيقت الخناق على فئات عدة من المستثمرين، ما دفع العديد من المطورين إلى البحث عن وسيلة جديدة، أو ما يسمى (البيع المبطن) للوحدات السكنية، لاستقدام سيولة جديدة أو إضافية».

وأرجع حموري هذه الظاهرة إلى نوع جديد من التسويق، يدل على نوع من الذكاء في التحايل على الواقع، بطريقة لبقة وغير مربكة، داعياً المستأجرين إلى أن ينتبهوا إلى أبعاد تلك العروض، إذ إن قسط الايجار لا يساوي شيئاً مقابل قسط التملك، ومن له القدرة يستطيع أن يكمل».

وأوضح أن «هذه العروض تطرح فكرة جيدة، وهي تجربة الوحدة السكنية قبل شرائها، الأمر الذي يعطي صدقية أكثر في الشراء، مقارنة بالسابق».

وفي السياق نفسه، رأى مدير الأصول في شركة «أي بي» العقارية، ماثيو تيري، أن «الأوضاع الاقتصادية الحالية طرحت فكرة التأجير المنتهي بالتملك بقوة، خلال الفترة الماضية»، مشيراً إلى أن إطلاق الشركة لمثل هذه البرامج يأتي في إطار المساعي الرامية إلى تقديم تسهيلات مالية للمتعاملين، من خلال توفير خيارات تمويلية بأقساط موزعة على ما يزيد على خمسة أعوام». وأوضح أن «هذه الحلول المبتكرة تسهم في ملء الفراغ الذي سببه انخفاض حجم القروض التمويلية، التي تقدمها المصارف والمؤسسات المالية في المرحلة الراهنة، خصوصاً بعد زيادة الطلب على العقارات خلال الفترة الماضية».

وبين تيري أن «برامج الاستئجار المنتهي بالتملك، تتيح للمتعاملين فرصة استئجار العقار، وتقييمه، واتخاذ قرار مدروس ومبني على التجربة»، لافتاً إلى أن «التسهيلات المالية التي تقدمها شركات التطوير توفر بيئة أكثر جذباً من التمويلات العقارية التقليدية».

ارتفع إجمالي عدد الشركات المسجلة النشطة في مركز دبي المالي العالمي، بنسبة 6٪ إلى 899 شركة، خلال الأشهر الستة الأولى من العام الجاري، مقارنة بـ848 شركة في نهاية عام .2011

وأظهر التقرير التشغيلي للمركز الذي صدر أمس، إصدار 90 رخصة تجارية في النصف الأول من العام الجاري، بزيادة سنوية بلغت 41٪، عن 64 رخصة تم إصدارها في الفترة نفسها من عام .2011

وبحسب التقرير، ارتفع معدل إشغال المساحات المكتبية التابعة للمركز في «منطقة البوابة» إلى 98٪، مقارنة بنحو 95٪ في العام الماضي، فيما استقرت نسبة إشغال مساحات التجزئة التابعة للمركز عند معدل العام الماضي البالغ 96٪.

وارتفع معدل إشغال المساحات المكتبية المملوكة من قبل أطراف ثالثة، والمدارة من قبل المركز إلى 86٪، مقابل 72٪ في نهاية عام .2011

وتفصيلاً، قال رئيس مجلس إدارة سلطة مركز دبي المالي العالمي، عبدالعزيز الغرير، إن «المركز يواصل الارتقاء بمكانته مركزاً مالياً عالمياً، مستنداً إلى الأسس المتينة التي بُني عليها، أبرزها نظمه التشريعية الفاعلة، وبيئة الأعمال الحيوية التي يحتضنها»، مؤكداً أن هنالك العديد من الفرص الواعدة لتوسيع المركز بشكل كبير في المستقبل، سواء من حيث زيادة عدد الشركات النشطة فيه، أو توسعة نطاق الأنشطة التي تمارسها هذه الشركات.

ووفقاً للتقرير التشغيلي، تابع «دبي المالي العالمي» ترسيخ مكانته، مركزاً مالياً عالمياً مفضلاً في المنطقة، وانعكس ذلك ارتفاعاً في عدد الشركات المسجلة النشطة فيه حتى 30 يونيو ،2012 إلى 899 شركة، منها 329 شركة منظمة، و465 شركة غير منظمة، و105 محال لتجارة التجزئة، مقارنة بنهاية عام ،2011 حين كان عدد الشركات المسجلة 848 شركة، منها 322 شركة منظمة، و423 شركة غير منظمة، و103 محال لتجارة التجزئة، فيما بقي عدد الموظفين العاملين في المركز عند مستواه المرتفع مسجلاً نحو 13 ألف موظف.

وتمكن المركز من مواصلة استقطاب شركات من القارتين الأميركيتين وأوروبا، بدفع من الطلب المرتفع لدى الشركات الغربية، لتوسيع عملياتها والتوجه شرقاً.

كما شهد اهتماماً متواصلاً من شركات شرق أوسطية وآسيوية، تسعى إلى اقتناص الفرص المتنامية في كل من قارة إفريقيا والغرب.

وأكد التقرير أن التنوع الجغرافي لإجمالي الشركات المنظمة، يعكس المكانة الدولية المتنامية للمركز، إذ تشكل نسبة الشركات من أوروبا نحو 36٪، ومن الشرق الأوسط 26٪، ومن أميركا الشمالية 16٪، ومن آسيا 11٪، ومن سائر دول العالم 11٪.

ولفت التقرير إلى أن المركز استقبل تسع شركات منظمة جديدة، بما فيها «كوتس آند كومباني»، و«سويس ري كوربوريت سولوشينز ليميتد»، و«بنك أبوظبي الوطني لإدارة الاستثمارات المحدودة»، و«آي سي أي بي سكيوريتيز ليميتد»، و«سي آي ام دي دبي المحدودة»، و«ستونهايج تراست هولدينغز ليميتد».

وشملت التراخيص الممنوحة 73 رخصة، أصدرت لشركات جديدة غير منظمة، فيما استقطب المركز ثمانية محال جديدة للتجزئة بما فيها.

وأفاد بأن شركات عالمية استأجرت مساحات إضافية كبيرة في المركز، بما فيها شركة «إي إس بانكرز»، التي وسعت مساحة مكاتبها بنحو ثلاثة أضعاف.

ويشكل المركز، حالياً، مقراً لعدد من الشركات الدولية بما فيها 17 من أكبر 25 مصرفاً عالمياً، وثمانٍ من أكبر 10 شركات التأمين، وثمانٍ من أهم 15 شركة محاماة، و10 من أهم 20 مدير أصول، وسبعاً من أهم 10 شركات استشارات في العالم.

وأكد المركز أنه يواصل تعزيز أطره التنظيمية وأنظمته القانونية عالمية المستوى، بهدف دعم تنمية وتطوير الخدمات المالية والأنشطة التجارية في المنطقة، والحفاظ على تنافسيته وعمله وفقاً لأعلى المعايير التنظيمية.

وفي هذا السياق، أصدرت سلطة مركز دبي المالي العالمي، خلال الأشهر الستة الأولى من العام الجاري، أربعة اقتراحات تشريعية لتلقي الآراء والمشورة من قبل المعنيين وعموم الجمهور، ومن ثم تم رفعها إلى ديوان حاكم دبي، صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، لإقرارها.

وشملت تلك اللوائح تعديلات لقانون العمل (قانون مركز دبي المالي العالمي رقم (4) للعام 2005)، وقانون العقارات (قانون مركز دبي المالي العالمي رقم (4) للعام 2007)، وقانون حماية المعلومات (قانون مركز دبي المالي العالمي رقم (1) للعام 2007)، كما ضمت اللوائح مسودة لقانون وتشريعات متعلقة بالمنظمات غير الربحية.

وبلغ إجمالي المساحات الجديدة التي تمّ تأجيرها، خلال النصف الأول من العام الجاري 179 ألفاً و700 قدم مربعة، أي نحو 60٪ من إجمالي المساحات التي تم تأجيرها خلال عام 2011 بأكمله، والتي بلغت حينها 262 ألف قدم مربعة.

وحافظ معدل إشغال المساحات المكتبية المملوكة من قبل المركز في «منطقة البوابة»، والتي تضم «مبنى البوابة»، و«حي البوابة»، و«قرية البوابة»، على مستوياته المرتفعة عند أكثر من 98٪ من المساحات المكتبية المتوافرة للإيجار، والبالغة مساحتها مليوناً و379 ألفاً و103 أقدام مربعة، كما حافظت معدلات إشغال المساحات المتاحة لتجارة التجزئة المملوكة من قبل المركز على مستوياتها عند 96٪، من إجمالي مساحة بلغ 226 ألفاً و397 قدماً مربعة.

ولفت المركز إلى أنه انتهت ـ خلال الأشهر الستة الأولى من العام الجاري ـ اتفاقية إدارة العقارات المؤجرة، والتي كان أبرمها بخصوص عدد من الوحدات ضمن مبنى «ليبرتي هاوس»، لتصبح المساحات المكتبية المملوكة من قبل أطراف ثالثة ويديرها المركز، ضمن هذه الاتفاقية، تشمل كلاً من «كارنسي هاوس»، و«كارنسي تاور»، وبعض الوحدات في مبنى «ليبرتي هاوس»، بإجمالي مساحة يبلغ 531 ألفاً و659 قدماً مربعة، ونسبة إشغال تبلغ 86٪.