أشارت إلى توقف مؤشر انخفاض أسعار الإيجارات في الشارقة
«الأفق» تطالب بضوابط موحّدة للعمولات الإيجارية
طالبت شركة «مشاريع الأفق للتطوير العقاري» في الشارقة، بضرورة وضع ضوابط وتشريعات منظمة موحدة في الدولة للعمولات الإيجارية، معتبرة غياب ذلك يلحق الضرر بالمستأجرين والمُلاك، ويجعل من الصعب حل أي مشكلات تنشأ بين الوسطاء والمستأجرين، ويتسبب في ظهور وسطاء غير رسميين في السوق، وفرص فساد بين موظفي شركات عقارية.
وأشارت لـ«الإمارات اليوم» على لسان رئيسها، سلطان بن هدة السويدي، إلى توقف مؤشر انخفاض أسعار الإيجارات، وتوجه السوق للمرة الأولى منذ أعوام للارتفاع بنسب تقدر بنحو 5٪.
عمولات إيجارية
وتفصيلاً، قال السويدي، إن «عدم تحديد أطر تنظم العمولات الإيجارية تسبب في إرباك السوق العقارية، وأضر بالمستأجرين والمُلاك، مع لجوء وسطاء لأخذ عمولات مبالغ فيها من المستأجرين، وأحياناً لا تصل إلى المُلاك، ومكاتب التطوير العقاري، وتتم من دون علمهم»، لافتاً إلى تأكيد مستأجرين لدى «مشاريع الأفق»، بوجود عمولات لوسطاء، على الرغم من أن الشركة تدير جميع بناياتها من دون أخذ عمولات.
وأضاف أن «غياب الضوابط الخاصة بالعمولات الإيجارية، يتسبب في وجود تداخل في القطاع العقاري، وظهور وسطاء غير رسميين، كما يزيد من فرص الفساد لدى موظفي شركات عقارية يتعاملون مع الوسطاء (من الباطن)، ويتسبب في حدوث مشكلات يصعب حلها بين المستأجرين والوسطاء، بخلاف عمليات التمليك، مثلاً، التي تتم بعمولات محددة من المكاتب العقارية».
وطالب بضرورة وضع ضوابط وتشريعات منظمة موحدة في الدولة للعمولات الإيجارية، ما يزيد من تنظيم السوق العقارية، ويحدد معايير العمل، ويحفظ حقوق المستأجرين والمُلاك، فضلاً عن الوسطاء الذين يعملون بشكل قانوني.
مؤشرات صحية
| عوامل الأزمة العقارية
قال رئيس شركة «مشاريع الأفق للتطوير العقاري» في الشارقة، المهندس سلطان بن هدة السويدي، إنه «يجب رصد أسباب وظروف الأزمة العقارية التي تعرض لها القطاع في السوق المحلية، للتعلم منها، وتفاديها في المستقبل، بشكل مماثل لما حدث في دول آسيوية مثل ماليزيا، وسنغافورة، اللتين تعرضتا لأزمات سابقة، جعلتاها تتخذان عدداً من الضوابط التي جنبتها التأثر بشكل كبير بالأزمة المالية الأخيرة في عام 2008». وأضاف أن «أبرز العوامل التي تسببت في تأثر قطاع العقار المحلي بالأزمة، وجود عمليات مضاربة كبيرة وجائرة في القطاع العقاري، والأسهم، وعدم وجود ضوابط بشكل مماثل للوضع الحالي، لعمليات التمويل للمشروعات العقارية، وتوجه شركات غير متخصصة، وفي قطاعات متنوعة، للمضاربة والاستثمار في العقار، الذي أصبح في وقت ما يقود السوق والاقتصاد». وأشار إلى أن «من العوامل كذلك، بيع مشروعات عقارية قبل إنجازها، للمضاربة، ما جعل رجال أعمال يبحثون عن الربح، لا الاستثمار، فضلاً عن دخول رجال أعمال في مشروعات عقارية كانت أكبر من قدراتهم الفعلية، ما ورطهم بشكل سريع في عمليات تعثر مالية، خصوصاً مع غياب مؤشرات ودراسات دقيقة عن أوضاع السوق العقارية، ومتغيراتها، وهو ما يتم حالياً مع توافر البيانات والضوابط بشكل أكبر في السوق». ودعا السويدي الشركات العقارية للعمل في السوق العقارية، بنظام القيمة المضافة، والاستثمار الجاد، مع التنويع بين محفظة عقاراتها، ونوعية العقارات، من حيث الأغراض السكنية والتجارية والصناعية، أو حتى المناطق الجغرافية، ما يجعلها أكثر قدرة على مواجهة متغيرات الأسواق السريعة. |
وأوضح السويدي أن «هناك مؤشرات صحية في السوق العقارية بالشارقة، تظهر عبر نمو نسب اشغال الوحدات السكنية بنسب تراوح بين 10 و15٪ مقارنة بعام ،2011 فيما راوحت معدلات الإشغال في عدد كبير من البنايات بين 80 و100٪».
وأفاد بأن «من ملامح تلك الموشرات، توقف مؤشر انخفاض أسعار الإيجارات منذ بداية العام الجاري، مقارنة بأعوام سابقة، عندما شهدت السوق العقارية تراجعاً في الأسعار وصل إلى نحو 50٪ خلال الفترة الممتدة من نهاية عام 2008 وحتى نهاية عام ،2010 فيما شهد عام 2011 بدء معدلات الاستقرار، وظهور معدلات تراجع محدودة حتى بداية العام الجاري الذي شهد استقراراً بشكل عام، وظهور معدلات ارتفاع في أسعار إيجارات للمرة الأولى بنسب تصل إلى 5٪ في بعض المواقع والبنايات المتميزة في الشارقة».
وأرجع السويدي ارتفاع أسعار الإيجارات بتلك النسب خلال العام الجاري، إلى بعض عقود التأجير «غير العادلة» التي تمت أثناء فترة الأزمة، التي جاءت بأسعار منخفضة تحت ضغط اضطرار الملاك لإشغال وحداتهم السكنية، حتى لو كانت بأسعار منخفضة، مشيراً إلى أنه مع استقرار أوضاع السوق، يلجأ مُلاك إلى فرض زيادات محدودة على المستأجرين الجدد في إطار تعديل الأوضاع، لكن من دون فرض زيادات على المستأجرين القدامى، خصوصاً مع لوائح تنظيم الايجارات التي تقضي بعدم زيادة الإيجارات إلا بعد مرور ثلاثة أعوام على إقامة المستأجر.
وأكد أن «السوق تشهد حالياً طلباً متنامياً على وحدات الفلل السكنية، فضلاً عن ارتفاع الطلب على إيجارات الوحدات التجارية والصناعية، التي لم تتأثر بشكل ملحوظ بتداعيات الأزمة المالية بشكل مماثل لنظيرتها السكنية».
ورأى السويدي أن تراجع أسعار الإيجارات في مناطق مختلفة في دبي، ليس له تأثير كبير في أسعار الإيجارات في الشارقة، كما يتصور بعض المطورين، مرجعاً ذلك إلى أن أنماط الاستئجار مختلفة، إذ كما يوجد مستأجرون يفضلون الانتقال للسكن قريباً من مقار أعمالهم، فإنه يوجد مستأجرون يفضلون البقاء مع عائلاتهم في مناطق بعينها في الشارقة، فضلاً عن آخرين لايفضلون الانتقال كثيراً من مساكنهم، أو يفضلون السكن في بنايات تابعة لشركات محددة، تقدم لهم خدمات صيانة وطرق تعامل اعتادوا عليها».
مبالغات المُلاك
وأشار إلى أنه «كانت هناك مبالغات من مُلاك في وقت الطفرة العقارية، في تحصيل الأرباح، لكنها لم تكن ظاهرة عامة، لأن ظروف السوق، والعرض والطلب، وأسعار الأرض ومواد البناء، هي التي كانت تحكم الأسعار عموماً، وبالتالي كان يتم توزيع تلك التكاليف على أسعار الوحدات»، مضيفاً أن «الأرباح الحالية للمُلاك تختلف وفقاً لظروف كل مالك، أو شركة، والقدرة على مواكبة متغيرات السوق». وبيّن أن «سياسات الحوافز المبالغ فيها التي تمنحها بعض الشركات العقارية، مثل الاعفاءات من رسوم البلدية، ومنح مزايا مختلفة، للمنافسة على استقطاب المستأجرين، لا تعد وضعاً طبيعياً في السوق العقارية، وترجع إلى السياسات التسويقية للشركات التي تمنح مزايا يتم تعويضها من جوانب أخرى، مثل فرض سعر مرتفع، يخصم منه قيمة الإعفاء من رسوم البلدية».
التوسع خارجياً
وقال السويدي إن «الطفرة العقارية في الدولة لم تكن فقاعة، كما يطلق البعض عليها، لكنها تعرضت لعملية تضخم جعلتها تتأثر بسهولة بتداعيات الأزمة المالية حتى عادت إلى مؤشرات التصحيح للمسار، بدليل البنية التحتية المتطورة، والمشروعات العقارية المميزة في الدولة».
وأوضح أن «الشركات العقارية المحلية تمتلك المؤهلات والخبرات للاستفادة من السمعة الجيدة، للتوسع في الأسواق الخارجية في العالم، وليس في الخليج فقط، لكنها تحتاج إلى استطلاع فرص التوسع بشكل كافٍ، والمبادرة للبحث عنها، خصوصاً في الدول التي تشهد عمليات إعادة إعمار ومراحل نمو عقارية».