عقاريان يتوقعان انخفاض الأسعار مع دخول المزيد من المساحات الجديدة إلى السوق في 2013
تقرير: الشركات الخاصة الصغيرة تستحــوذ على 58.5٪ من المكاتب في دبي وأبوظبي
أفاد تقرير لشركة «نايت فرانك» البريطانية المتخصصة في الأبحاث والاستشارات، بأن شركات القطاع الخاص الصغيرة يستحوذ على 58.5٪ من إجمالي المساحات المكتبية في دبي وأبوظبي، مشيراً إلى أن نحو 43٪ من الشركات تشغل مكاتب تقل مساحتها عن 100 متر مربع.
من جهة أخرى، أوضح عقاريان أن السوق العقارية في الإمارات شهدت تنامياً في معدلات الطلب على الوحدات المكتبية خلال عام 2012، مدعومة بتزايد قدرة الشركات على تحمل الإيجارات، وتنوع الخيارات المتاحـة، وعودة الثقـة بالاقتصادات المحليـة والعالمية.
لكنهما على الرغم من ذلك، أفادا بأن سوق المكاتب لاتزال تراوح مكانها عند مستويات القاع، ولن تنهي مسار التصحيح الذي بدأ مع تداعيات الأزمة المالية العالمية، إذ من المتوقع أن تزيد المعدلات المتنامية لتسليم المساحات الجديدة الضغط النزولي على الأسعار على المدى القريب، ما يزيد من الفرص المتاحة أمام المستأجرين.
القطاع في دبي
وتفصيلاً، بينت شركة «نايت فرانك» أن شركات القطاع الخاص الصغيرة يستحوذ على نسبة 49٪ من إجمالي المساحات المكتبية المعروضة في دبي، تليها الشركات العالمية التي تشغل نحو 30٪، وحصل قطاع التشييد والهندسة على نحو 10٪ من المساحات المكتبية، والشركات القانونية على 5٪، والمحاسبة والبنوك على 3٪، وقطاع النفط والغاز على 3٪.
وأشارت في تقريرها إلى أن نحو 50٪ من الشركات تشغل مساحات مكتبية تقل عن 100 متر مربع في الإمارة، فيما تبلغ نسبة الشركات التي تراوح مساحات مكاتبها بين 100 و500 متر مربع إلى 38٪، وفيما تشغل 12٪ من الشركات مكاتب تزيد مساحة مكاتبها على 500 متر مربع.
وأظهـر التقريـر أن المساحات المكتبيـة ذات الجودة العالية في مناطق دبي الحديثـة، مثل «الخليـج التجاري»، و«تيكوم سي»، باتت تسجل معدلات إيجار أكثر استقراراً.
واستطرد التقريـر أن متوسط إيجار المتر المربع خلال عام 2012 في تلك المناطق راوح بين 1000 و2530 درهماً للمتر المربـع، فيما راوح إيجار مناطق دبـي القديمة بين 540 و1075 درهماً للمتر المربع.
وذكر التقرير أن إجمالي المساحات المكتبية المتوقع دخولها السوق خلال العام المقبل تبلغ نحو 700 ألف متر مربع، ليرتفع إجمالي المساحات المكتبية بنهاية عام 2013 إلى نحو 7.5 ملايين متر مربع.
ولفت إلى أن منطقة الخليج التجاري باتت مركز الأعمال الجديدة لدبي، إذ تستحوذ على النسبة الأكبر من المساحات المكتبية المتوقع تسليمها خلال السنوات المقبلة، في مقابل نسب أقل للمناطق الأخرى.
إشغالات أبوظبي
من جانب آخر، بين التقرير أن الشركات الخاصة في أبوظبي تستحوذ على نحو 68٪ من إجمالي المساحات المكتبية، تليها الشركات العالمية التي تستأثر بـ19٪، فيما بلغت حصة القطاع الحكومي نحو 7٪ من المكاتب، وحصل قطاعا «النفط والغاز» و«التشييد» على نسبة 3٪ لكل منهما.
وذكر التقرير أن نحو 36٪ من الشركات في أبوظبي تشغل مساحات مكتبيـة تقل عن 100 متر مربع، فيما تبلغ نسبـة الشركات التي تشغل مساحات تراوح بين 100 و500 متر مربع 45٪، وأما الشركات التي تزيد مساحة مكاتبها على 500 متر مربع فتبلغ نسبتها 19٪.
وبين أن أسعار إيجار المكاتب في أبوظبي راوحت بين 1000 و2000 درهم للمتر المربع، وسجلت مناطق جزيرة الصوة، والكورنيش، والجامع الكبير أعلى الأسعار، فيما شهدت مناطق أبوظبي الأخرى تنوعاً في الأسعار بحسب الموقع والجودة.
ولفت التقرير إلى أن المساحات المكتبية الجديدة، المتوقع دخولها السوق في أبوظبي خلال عام 2013، تصل إلى نحو 200 ألف متر مربع، ليصل إجمالي المساحات المكتبية في الإمارة بنهاية العام نفسه إلى نحو 3.2 ملايين متر مربع.
الإمارتان
وأوضح التقرير أنه بالنظر إلى سوق المكاتب في دبي وأبوظبي معاً، نجد أن القطاع الخاص يستحوذ على 58.5٪ من إجمالي المساحات المكتبية في الإمارتين، في حين أن الشركات العالمية تستحوذ على 25.5٪. وأشار إلى أنه في المتوسط فإن نحو 43٪ من الشركات في الإمارتين تشغل مكاتب تقل مساحتها عن 100 متر مربع، فيما تشغل 41.5٪ مكاتب تراوح مساحتها بين 100 و500 متر مربع، و15.5٪ من الشركات في دبي وأبوظبي مكاتب تتجاوز مساحتها 500 متر مربع.
مستويات القاع
إلى ذلك، أوضح رئيس قسم الأبحاث في «جونز لانغ لاسال» للاستثمارات والاستشارات العقارية، كريغ بلامب، أن «سوق المباني الإدارية لاتزال تراوح مكانها عند مستويات القاع، ولن تنهي مسار التصحيح الذي بدأ مع تداعيات (الأزمـة)، إذ مـن المتوقـع أن تزيد المعدلات المتناميـة لتسليم المساحات الجديدة الضغط النزولي على الأسعار على المدى القريب، ما سيضمن ظروفاً في مصلحة المستأجر في السنوات المقبلة».
وأضاف أن «سوق المكاتب في دبي مثقلة بمستوى ملحوظ من المساحات الشاغرة، والمزيد من المشروعات المقرر الانتهاء منها في العام الجاري، إلا أن هذا الأمر يخفي وراءه عدداً من الاتجاهات المختلفة، وليس من الممكن التحدث عن السوق ككل بالطريقة نفسها، وتعد الإيجارات في المباني المكتبية المملوكة لشخص واحد في الأماكن المفضلة مثل شارع الشيخ زايد، ووسط المدينة، ومباني المنطقة الحرة مستقرة الآن، وقد يكون هناك انتعاش محدود في الإيجارات في عام 2013».
وقال بلامب إن «سوق المكاتب في أبوظبي تشهد مساحات جديدة وفرت مجموعة أوسع من الخيارات، إذ ارتفع معدل الوظائف إلى نحو 30٪، ومن المرجح أن تظل السوق مواتيـة للمستأجر في عام 2013، إذ تم الانتهاء من المزيد من المشروعات الجديدة، ولايزال الطلب على الوحدات الكبيرة مقتصراً على القطاع العام، مع استمرار شركات القطاع الخاص في السعي وراء الحصول على مساحات صغيرة نسبياً».
ضغوط سعرية
من جانبه، قال المدير في شركة «قصر الملوك» للعقارات، أشرف دياب إن «أسعار المكاتب في الإمارات لم تشهد تغييرات ملحوظة، خلال النصف الأول من عام 2012، فيما سجلت بعض التحركات خلال النصف الثاني منه، إذ لم تسجل أي عمليات بيع كبيرة، في الوقت الذي سيمثل دخول مزيد من المساحات الجديدة، خلال عام 2013، مزيداً من الضغوط السعرية على السوق».
وأشار إلى أن «المساحات المكتبية ذات الجودة العالية، خصوصاً في دبي، والتي تتركز في مناطق مثل الخليج التجاري، وسط مدينة برج خليفة، (تيكوم سي)، أصبحت من أكثر المناطق شهرة وتفضيلاً بين المستثمرين، وباتت معدلات الإيجار فيها مستقرة وأقل تذبذباً».
وذكر دياب أن «السوق العقارية في الإمارات شهدت تنامي معدلات الطلب على الوحدات المكتبية خلال عام 2012، مدعومة بعدد من العوامل، منها تزايد قدرة الشركات على تحمل إيجارات المكاتب التي باتت في متناول الجميع، وتنوع الخيارات المتاحة، عوودة الثقة بالاقتصادات المحلية والعالمية، إضافة إلى الموقع المهم والاستراتيجي الذي تتمتع به الدولة».